高齢者住宅

高齢者のいる世帯は、この25年間で約2倍に増えていますが、その内訳を見ると、高齢単身世帯は4倍、高齢夫婦世帯は3.5倍に増加しています。ひとりぐらしのお年寄りやご夫婦が、適切な生活支援や介護サービスを受けながら快適にくらせる賃貸住宅の需要は、今後ますます高まることが予想されます。
また、長期的に安定した収益が期待できる「安心と安定」かつ社会貢献性の高い事業。高齢者用住宅こそ、現代の賢い土地活用術と言えるでしょう

高齢者住宅経営のメリット

アパート・マンション経営と比較して空室リスクが比較的少ない

高齢者用住宅、賃貸住宅・マンション事業ともに、居住用賃貸のため、長期的な安定収入が見込め、税務対策にも有効です。しかしながら、賃貸住宅・マンション経営は近年競争が激化し、空室のリスクが高まっています。
一方で、高齢者住宅は、今後シニアの需要が高まる点から、有望な市場といえるでしょう

税制上の優遇措置

アパート・マンションを建築した場合と同様、固定資産税や相続税、さらに所得税に至るまで、さまざまな優遇措置が受けられます。
＊所得税・法人税・固定資産税の優遇措置
一定要件を満たすものについては、以下の税制優遇が受けられます。
新築または取得した場合、所得税・法人税について当初5年間割増償却が認められます。
新築の場合、固定資産税について当初5年間1/3に軽減されます。
高齢者向け優良賃貸住宅と高齢者居宅生活支援施設を一体として整備した支援施設一体型高齢者向け優良賃貸住宅の場合、当該住宅と支援施設についても、所得税・法人税について当初５年間割増償却 及び固定資産税について当初５年間1/3に軽減されます。
＊相続税対策：節税効果
相続税評価において、「貸家建付地」となり、更地や駐車場の場合と比べ、2割前後下がります。また、建物は固定資産税評価額で評価されることになりますが、これは建築コストの約5～6割になります。その差額分､節税が図れます。
＊相続税対策：納税資金確保
オフィスビル・商業ビル経営で得られる家賃収入を蓄積することにより、相続が発生した場合の「納税資金」を確保することができます。蓄積された納税資金も相続財産ですので、相続税そのものは増えていきますが、納税の「しやすさ」は大幅に高まります。
＊所得税の節税
経営開始当初は、損益収支が赤字になることが多いです。この赤字は他の所得と通算できますので、結果、課税所得が少なくなります。もちろん、税金が減っても損失が発生しては意味がないのですが、「減価償却費」によって損失が出た場合は、実際の現金収支はプラスとなっており、純粋な「節税」となります。

オフィスビル・商業ビル経営と比べて景気の影響が少なく、立地を選ばない

オフィス・商業ビルでの活用は、高い収益を生むことが可能な反面、景気の影響により、収益にもブレが発生する可能性があります。また、都心や繁華街などが適地となる、立地条件が限定的な事業でもあります。
その点、高齢者用住宅は、立地の限定的な影響を受けることが少なく、比較的どのような立地にも対応しやすいといえます。

介護施設

高齢化社会を背景に以上の拡大に期待される分野

介護事業への土地活用は、高齢者専用賃貸住宅や有料老人ホームなどに代表される入居施設だけではありません。
在宅による介護を中心としたサービスでは、施設に通うデイサービス／デイケア、短期入所のショートステイや地域密着型サービスの小規模多機能施設、認知症グループホームなどがあります。
活用したい土地の規模によっては単体施設だけではなく各サービスを複合化した施設としての活用も検討材料となります。

土地・建物オーナー様には有力な介護事業者（テナント）をご紹介

「地域の高齢者に対する社会貢献」と「有力なテナントの長期一括借上げ」の事業に対する「安心」と「安定」した収入計画をご提案させていただきます。
※一部介護サービスの種類（認知症グループホームなど）によっては市区町村の公募形式によっての建設となる施設もあり、土地オーナー様が自由に建設して介護事業者に貸すことが出来ない場合もあります。あらかじめご了承願います。

オフィスビル・商業ビル経営のメリット

居住用物件より高い賃料

オフィスビルとしての賃料は、アパートやマンションの家賃を大きく上回るのが一般的です。

税制上の優遇措置

アパート・マンションを建築した場合と同様、固定資産税や相続税、さらに所得税に至るまで、さまざまな優遇措置が受けられます。
＊相続税対策：節税効果
相続税評価において、「貸家建付地」となり、更地や駐車場の場合と比べ、2割前後下がります。また、建物は固定資産税評価額で評価されることになりますが、これは建築コストの約5～6割になります。その差額分､節税が図れます。
＊相続税対策：納税資金確保
オフィスビル・商業ビル経営で得られる家賃収入を蓄積することにより、相続が発生した場合の「納税資金」を確保することができます。蓄積された納税資金も相続財産ですので、相続税そのものは増えていきますが、納税の「しやすさ」は大幅に高まります。
＊所得税の節税
経営開始当初は、損益収支が赤字になることが多いです。この赤字は他の所得と通算できますので、結果、課税所得が少なくなります。もちろん、税金が減っても損失が発生しては意味がないのですが、「減価償却費」によって損失が出た場合は、実際の現金収支はプラスとなっており、純粋な「節税」となります。

立地の要件が緩和される

アパート・マンションの場合、周辺環境や土地の形状などで厳しい要件があります。
例えば、接道部分が短い土地には建てられなかったり、採光のための窓が必要であったりということが建築基準法で規定されており、また、周辺がにぎやかな商業地域である場合などは、入居者が集まらないこともあります。
オフィスビルの場合、建築基準法の要件も緩く、周辺環境の影響も少ないので、立地の制約は緩和されます。

オフィスビル・商業ビル経営のデメリット

居住用物件より高い建築コスト

ＯＡ環境の整備や電気容量設備など、アパートやマンションより充実した設備や仕様が必要ですので、建築コストもその分高くなります。

「住宅」としての税制上のメリットがない

アパートやマンションの場合、「住宅用地」として固定資産税・都市計画税の軽減が受けられましたが、オフィスビルは住宅ではないので、こういった軽減措置はありません。

経営リスクの高さ

借主が決まらない、あるいは借主が退去してしまうといった「空室リスク」は高いです。
＊景気の影響を受ける
企業の業績が低迷し、縮小や倒産が起こると、その企業は退去します。当然賃料収入は途絶えます。景気や企業業績といった、外部的影響を受ける分、安定性に欠けます。
＊退去のインパクトが大きい
アパートやマンションは、各部屋ごとに入居者がおり、別個の契約を結んでいます。例えば10室あるうちの1室が空いたとしても、影響は「10分の1」です。
しかしオフィスビルの場合、一つの企業がたくさんの部屋を使うことがあります。10室あっても、契約している企業は2～3社、場合によっては1社だけ、ということもあるでしょう。退去された場合失う賃料収入はそれだけ大きくなります。

構造的に高まる「空室圧力」

近年の経済情勢を反映し、オフィスビル運営は厳しくなっています。企業の倒産や縮小によって空室が増え、賃料水準は下落、地域によってはオフィス賃料が居住用の家賃を下回る「レント・ギャップ」さえ生じています。将来を見渡すと、空室が発生する「構造的圧力」が存在します。
＊大型ビルとの競争
都心部の地価が下がったことや、企業が使っていた用地が市場に出ることで、大規模開発によるビル建築が可能になりました。今後もこの傾向は続く可能性があり、中小ビルの競争力は相対的に低下するおそれがあります。
＊オフィスそのものの減少
2010年以降、オフィスで働く人（オフィスワーカー）が大きく減ると予想されます。これにより、オフィスそのものが減少し、オフィスビルへの需要も低下する可能性があります。

アパート・マンション経営のメリット

軌道に乗れば安定収入

入居率が安定し、借入金の返済が少なくなれば、コストを大きく上回る収入を得ることができます。
長期に渡り得られる収入なので、老後の生活資金や、相続発生後のご家族の負担を軽減することができます。

税制上のさまざまな優遇措置

固定資産税や相続税、さらに所得税に至るまで、さまざまな優遇措置が受けられます。
＊固定資産税は6分の1
アパート・マンション用地は「住宅用地」ですので、固定資産税や都市計画税の軽減があります。大阪府の場合、土地の課税標準が更地や駐車場と比べ6分の1になります。建物部分についても、新築の場合、一定の軽減措置があります。
＊相続税対策：節税効果
相続税評価において、アパート・マンション用地は「貸家建付地」となり、更地や駐車場の場合と比べ、2割前後下がります。また、建物は固定資産税評価額で評価されることになりますが、これは建築コストの約5～6割になります。その差額分､節税が図れます。
＊相続税対策：納税資金確保
アパート・マンション経営で得られる家賃収入を蓄積することにより、相続が発生した場合の「納税資金」を確保することができます。蓄積された納税資金も相続財産ですので、相続税そのものは増えていきますが、納税の「しやすさ」は大幅に高まります。
＊所得税の節税
経営開始当初は、損益収支が赤字になることが多いです。この赤字は他の所得と通算できますので、結果、課税所得が少なくなります。もちろん、税金が減っても損失が発生しては意味がないのですが、「減価償却費」によって損失が出た場合は、実際の現金収支はプラスとなっており、純粋な「節税」となります。

根強い賃貸需要

近年の賃貸住宅ブームは、他に有効な投資対象がないという、「消極的な理由」で盛り上がってきた部分もあります。しかし、単なる一時的なブームではなく、賃貸需要を盛り上げる構造的変化が起こっていることも事実です。
従来は、「賃貸住宅は持ち家を持つまでの仮住まい」という意識がありました。しかし「バブル時代の土地神話」が崩壊し、「不動産を持つこと」の優位性が下がり、質さえ良ければ、賃貸住宅に住み続けてもよいと考える人もいます。この流れは、これからアパート・マンション経営を行うにあたっての「追い風」となります。

アパート・マンション経営のデメリット

法令上の制限に注意

建築基準法・都市計画法による建ぺい率・容積率の制限、斜線制限など、建物の広さや高さにはいろいろな制限があります。賃貸住宅の場合は特に、大勢の人が一同に住むものなので、「災害時の安全性」という部分で規制は厳しくなります。各都道府県の条例なども加わり、結果、「賃貸に回せる面積が意外に少ない」ということもありえます。

法令上の制限に注意

近年の超低金利で、マンションを購入して賃貸することが「有効な投資方法」として注目されるようになりました。数年にわたる都心部での地価下落もあいまって、大手業者が都心部でのマンション建設に力を入れるようになっています。したがって、賃貸住宅の「供給」が増えており、「競争」が激化しています

避けがたい空室リスク

どんなにいい物件でも、ある程度の空室は出るものです。１年のうち１ヶ月空室になるだけで、8.3％の収入減になってしまいます。
しかも近年の「競争激化」により、空室リスクは高まっています。「満室」を想定して資金計画を組むと、後で資金繰りが厳しくなることもあります。

意外に多い支出項目

管理費や修繕費など、「ランニングコスト」がかかります。一般に、賃料収入の10～20％がこれら費用に充てられてしまいます。建設資金を借入でまかなった場合は、当然、元利返済負担があります。賃料収入の半分以上が消えてしまうことも珍しくありません。
これ以外にも、固定資産税や所得税などがあります。家賃収入を購入価格で割った「表面利回り」が８％ぐらいあっても、手残りで見た利回りは１％程度、ということもありえますので注意してください。

転用が困難

アパート・マンション建築に当たり、多額の借入が生じるのが普通です。借入完済以前に、土地を他の用途に転用するのは基本的に不可能になります。借入の返済期間は長期に及びますので、その間、土地の用途が限定されることになります。
また、「借家法」により、入居者の権利が守られていますので、「立ち退かせて住宅を解体する」のは非常に難しいです。場合によっては、多額の「立退料」が発生することもあります。

売却損の可能性

将来、投資資金を回収する際、土地建物を売却することになります。しかし、建物については、使用に伴う「減価」がありますので、売却損が出る可能性があります。
家賃収入と建築価格を比較した「利回り」は、確かに一般の金融商品を上回りますが、大きな売却損が出てしまうと、トータルでの利回りも下がります。
これを避けるためには、毎期の修繕費計上や数年ごとの大規模リフォームが必要になりますが、これによっても収益性は下がります。

ロードサイド店舗とは

幹線道路に面した、いわゆる「ロードサイド」の土地に、駐車場のついた大型店やファミリーレストランなどを誘致する形態です。

建物賃貸のパターンと土地賃貸のパターンあり

ロードサイド店舗をつくる形態としては、
①地主様の名前で建物を建て、その建物を賃貸するパターン
②土地を貸して、テナントが建物を建てるパターン
の2種類があります。
地主が建物を建てるパターンはさらに、
建築資金を地主様自らが調達するパターン
テナントが「建設協力金」という形で資金を拠出するパターン
の2種類に分かれます。
実務的には、建設資金の一部は地主様が調達し、残りをテナントからの建設協力金でまかなう「併用方式」も多く採られます。

ロードサイド店舗のメリット

駅から遠い土地でも成立するビジネス

駅から遠い土地は、アパートやマンション、オフィスビルには向かない部分がありますが、ロードサイド店舗は車での来店を見越していますので、駅から遠い土地でも成立可能です。

高い収益性

地域によって多少違いはありますが、アパート・マンションやオフィスビルと比べて高い賃料が得られます。

管理の負担が小さい

アパート・マンションの場合、建物の修繕や維持管理を行わなければならないことがありますが、ロードサイド店舗の場合、建物の「管理区分」をテナントに割り振る方式が一般的です。地主様の管理業務の負担はほとんど生じません。

ロードサイド店舗のデメリット

初期投資資金が大きい

建物を賃貸する方式の場合、建物の建築資金を調達しなければなりません。
ほとんどの場合借入が必要になりますので、元利返済により最終手残りは減少します。

「撤退リスク」がある

テナントに撤退されると、賃料収入が途絶えます。そのテナントに合わせた建物になっていることが多いので、新たなテナントを探すのが難しかったり、大規模な改修が必要になったりします。
＊建設協力金を使ってリスク回避
建設協力金はリスク回避に有効です。金利負担がないので資金調達における負担は軽減されますし、「撤退リスク」についても、賃貸借契約上で「中途撤退時には残りの建設協力金は返還しない」といった「ペナルティー条項」を入れることも可能です。
ただし、「ペナルティー条項」については、訴訟に発展した例もあります。賃貸借契約時に、きちんと合意しておくよう注意してください。

事業用借地権方式は収益性に難

事業用借地権方式であれば、初期投資が不要ですし、基本的に中途解約もされません。
その意味で、「経営リスク」はほとんどないのですが、収入が「地代」となりますので、賃料に比べ大幅に少なくなります。土地の「収益力」が活かされない可能性があります。

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日本ハウス神戸は、高久 源太郎を個人情報管理責任者とし、個人情報の適正な管理及び継続的な 改善を実施致します。

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未来につながる土地活用

土地資産を持っているだけでは価値を生み出しません。バブル時代の「土地神話」は崩壊し、土地の資産性は大きく下がりました。その上、税負担（相続税や固定資産税等）がかかり資産の減少の可能性すらあります。「経済的にも精神的にも負担が少なく、できれば収益を生んでくれる。」そういう状態で未来（相続）まで考え土地活用をするのが、望ましいでしょう。
その土地にあった優良の賃貸物件を建てることで、負担を大幅に軽減し安定した収入も期待できます。
当社は建設工事の請負､不動産取引まで多彩な分野で事業展開している中､土地活用や新規事業の展開に対しても､技術･経験･ノウハウを生かし､皆様の信頼できる事業のお手伝いをさせていただきます。

活用方法

●医療･福祉施設の活用
・病院、診療所での活用　・福祉施設での活用　・高齢者用住宅での活用　等
●店舗等の活用
・ロードサイド店舗での活用　・商業施設(複合型含む)での活用　・事務所での活用　
・既存建物(増改築･改築含む)での活用　等
●住居の活用
・集合住宅、各種寮、個人住宅(増改築･改築含む)での活用　　等
●工場･倉庫等の活用
・工場･倉庫(増改築･改築含む)での活用　等

活用方法の比較

上の表で示す通り、高齢者住宅・賃貸住宅用地、店舗・事業用地の総合力が高いのがお分かりと思います。特に超高齢社会の今、高齢者住宅や介護施設のニーズは大変高くなっています。

活用方法として

有効な土地利用･資産の運用のため､当社はまずは､コンサルティングから始めます。土地の活用･事業化･売却等まで色々なケースに対応し、最適な活用方法を可能な限りご提案致します。
【活　用】
今現在の活用方法の見直し､効率化を図り収益性を高めていきます。各テナント様及びオーナー様のあらゆる条件を考慮し､立地条件を活かした活用方法をご提案致します｡
【事業化】
資産価値をより高めるために､遊休地の活用のため新たに事業を展開していくご提案を致します｡また､初期の投資を抑えて収益を上げるご提案いたします。
医療・介護施設への活用
オフィスビル・商業ビルへの活用
ロードサイド店舗への活用
アパート・マンションへの活用